Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist zum 29. Juli 2026 umbenannt worden: Aus dem GEG wurde das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, kurz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Der Umbau setzt Vorgaben der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD) in nationales Recht um, die alle Mitgliedstaaten bis zum 29. Mai 2026 umsetzen mussten. Für Sachverständige, Bauleiter und Facility Manager, die Gewerbeimmobilien planen, sanieren oder bewerten, ändert sich damit nicht nur ein Name – auch bei Energieausweisen und Anlagentechnik stehen Übergangsfristen und neue Anforderungen an.
Energieausweis für Nichtwohngebäude: Grundpflicht
Für Nichtwohngebäude – dazu zählen Büro-, Verwaltungs-, Handels- und Industriegebäude ebenso wie gemischt genutzte Immobilien – ist beim Verkauf, bei der Neuvermietung, Verpachtung oder beim Leasing grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorzulegen, spätestens bei der Besichtigung. In Immobilienanzeigen sind zudem vorgeschriebene Pflichtangaben auszuweisen, unter anderem Energieausweistyp, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Diese Anzeigepflicht besteht unabhängig von der aktuellen Gesetzesumbenennung bereits seit Jahren und bleibt bestehen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Bei Nichtwohngebäuden bestand bislang – anders als bei kleinen Wohngebäuden mit strengeren Vorgaben – in vielen Fällen eine Wahlfreiheit zwischen zwei Ausweistypen:
- Bedarfsausweis: berechnet den Energiebedarf anhand der baulichen Substanz und der Anlagentechnik, unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten.
- Verbrauchsausweis: beruht auf dem tatsächlichen, witterungsbereinigten Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre.
Für die konkrete Zuordnung im Einzelfall – Gebäudealter, Anzahl der Nutzungseinheiten, Sanierungsstand – sollte die aktuelle Fassung des Gesetzes oder ein Energieberater herangezogen werden. Die Schwellenwerte sind kleinteilig geregelt und ändern sich mit der laufenden Novellierung.
Was sich mit dem GModG ändert
Mit der EPBD-Umsetzung sind für Energieausweise weitreichende Neuregelungen vorgesehen, die nach den derzeit vorliegenden Informationen ab Januar 2027 wirksam werden sollen:
- Eine neue, EU-weit einheitlichere Effizienzklassen-Skala von A bis G, wobei Klasse A künftig Nullemissionsgebäuden vorbehalten sein soll.
- Für Nichtwohngebäude soll die Erstellung eines Bedarfsausweises stärker verpflichtend werden als bisher.
- Für neue Heizungen soll die bisherige pauschale 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien durch eine differenziertere Regelung ersetzt werden; die genaue Ausgestaltung stand zum Redaktionsschluss noch nicht abschließend fest.
Für bereits ausgestellte, gültige Verbrauchsausweise gilt nach derzeitigem Stand Bestandsschutz: Ein vor dem 1. Januar 2027 ordnungsgemäß ausgestellter Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude soll durch die neue Rechtslage allein nicht ungültig werden und bis zum Ende seiner regulären zehnjährigen Gültigkeit weiter verwendbar bleiben.
Aushangpflicht bei starkem Publikumsverkehr
Für Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche, die aufgrund behördlicher Nutzung von starkem Publikumsverkehr betroffen sind, besteht eine Pflicht, einen Energieausweis oder zumindest einen Auszug daraus an gut sichtbarer Stelle auszuhängen. Nutzt der Eigentümer die Fläche nicht selbst oder nicht überwiegend, trifft die Aushangpflicht den tatsächlichen Nutzer. Auch privat genutzte, publikumsintensive Gebäude – etwa großflächiger Einzelhandel – unterliegen ab mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr der Aushangpflicht (§ 80 Abs. 7 GModG); verpflichtet ist hier der Eigentümer.
Über den Energieausweis hinaus: substanzielle Anforderungen
Der Energieausweis ist ein Nachweis- und Informationsinstrument; er ersetzt nicht die materiellen energetischen Anforderungen, die das Gesetz bei Neubau und bei bestimmten Änderungen an Außenbauteilen stellt. Für Außenwände bei energetischer Sanierung lag der zulässige Höchstwert des Wärmedurchgangskoeffizienten nach bisheriger GEG-Systematik bei 0,24 W/(m²·K) (mit Ausnahmen für nach 1983 errichtete oder bereits sanierte Wände). Ob und in welcher Paragrafenfolge derartige Bauteilanforderungen im GModG unverändert fortgelten, war zum Zeitpunkt dieser Recherche nicht abschließend zu klären.
Praktische Konsequenzen für Sachverständige und Bauleiter
| Situation | Zu beachten |
|---|---|
| Verkauf oder Neuvermietung einer Bestandsimmobilie | Gültigen Energieausweis rechtzeitig einholen bzw. prüfen, Pflichtangaben im Exposé kontrollieren |
| Sanierungsplanung ab 2027 | Mit geänderter Berechnungsgrundlage und neuer Effizienzklassen-Skala rechnen, frühzeitig Energieberater einbeziehen |
| Bestehender Energieausweis vor 2027 | Nicht vorschnell für ungültig erklären – Bestandsschutz bis Ablauf der regulären Gültigkeit prüfen |
| Heizungserneuerung in Gewerbeimmobilien | Aktuelle Anforderungen an Erneuerbare-Anteil bzw. Bio-Brennstoffquote statt pauschaler 65-Prozent-Regel prüfen |
Für alle vier Punkte gilt: Die Übergangsphase zwischen GEG und GModG ist in weiten Teilen noch in der Umsetzung. Wer Fristen oder Paragrafen für ein konkretes Projekt verbindlich benötigt, sollte den aktuellen Gesetzestext (gesetze-im-internet.de) sowie das Infoportal der Bundesregierung zum GModG konsultieren oder einen zugelassenen Energieberater bzw. Sachverständigen hinzuziehen.
Anzeige: Die Zurynski, Oezdogan & Co GmbH betreibt dieses Portal und vertreibt zugleich die hier erwähnte Wärmedämmbeschichtung PSCoat selbst – dieser Zusammenhang wird an dieser Stelle offengelegt. Wer im Zuge einer energetischen Sanierung nach GModG Fassaden oder Dachflächen ertüchtigen muss, aber wegen Denkmalschutz, engen Abstandsflächen oder laufendem Betrieb kein mehrere Zentimeter starkes Wärmedämmverbundsystem anbringen kann, für den ist eine dünnschichtige Beschichtung wie PSCoat grundsätzlich eine bauliche Alternative. Ob eine solche Lösung im Einzelfall die erforderlichen Bauteilwerte erreicht, ist objektbezogen mit einem Energieberater zu klären und ersetzt nicht die Prüfung der aktuellen GModG-Anforderungen. Technische Unterlagen zum Produkt stellt die Herstellerseite von PowerSmartCoat bereit.
Faktenlage
Dieser Beitrag wurde im September 2026 recherchiert, kurz nach Inkrafttreten der Umbenennung von GEG zu GModG (29. Juli 2026). Nicht abschließend verifiziert werden konnten: die exakte neue Paragrafenzählung im GModG gegenüber der bisherigen GEG-Fassung sowie der endgültige Wortlaut der ab Januar 2027 vorgesehenen Regelungen zu Energieausweisen, da diese zum Zeitpunkt der Recherche noch nicht in Kraft getreten waren. Auch die Fortgeltung des genannten U-Wert-Grenzwerts von 0,24 W/(m²·K) in unveränderter Paragrafenzählung wurde nicht abschließend geprüft. Angaben zu Fristen und Paragrafen in diesem Beitrag sind entsprechend als Orientierung und nicht als Rechtsberatung zu verstehen.